एक घर की कीमत में गिरावट आ रही है। बढ़ती बेरोजगारी इसे और भी बदतर बना सकती है


लंडन
सीएनएन बिजनेस

पिछले साल, ऑकलैंड की सबसे बड़ी रियल एस्टेट कंपनी न्यूजीलैंड के सबसे बड़े शहर में मांग को पूरा करने के लिए पर्याप्त तेजी से संपत्ति नहीं बेच सकी।

रियल एस्टेट एजेंसी बारफुट एंड थॉम्पसन के एक प्रबंधक ग्रांट साइक्स ने कहा, “घर दरवाजे से बाहर उड़ रहे थे”। उन्होंने सीएनएन बिजनेस को बताया, “ऐसे क्षण थे जब एजेंट कमरे के चारों ओर खड़े थे और प्राप्त की जा रही कीमतों पर चकित थे।”

एक उदाहरण में, एक संपत्ति 1 मिलियन न्यूज़ीलैंड में बेची गई पूरे आठ मिनट तक चलने वाली नीलामी में मांग मूल्य से अधिक डॉलर ($610,000)। (न्यूजीलैंड में अधिकांश घर नीलामी में बेचे जाते हैं।)

वह मई 2021 में था, जब बिक्री हुई थी हजारों बोलीदाताओं को आकर्षित किया जिन्होंने कीमतें पहले से कहीं अधिक बढ़ाईं। तब से, साइक्स के अनुसार, नीलामी में बारफुट और थॉम्पसन की निकासी दर गिर गई है, बिक्री के समय को बढ़ा रही है और कीमतों को कम कर रही है।

रियल एस्टेट इंस्टीट्यूट ऑफ न्यूजीलैंड के अनुसार, अक्टूबर 2021 से न्यूजीलैंड में संपत्ति बेचने में लगने वाले समय में औसतन लगभग 10 दिनों की वृद्धि हुई है। पिछले वर्ष की तुलना में बिक्री लगभग 35% गिर गई है और औसत घर की कीमतें 7.5% कम हो गई हैं।

न्यूज़ीलैंड एक वैश्विक आवास बाजार के निचोड़ के तीव्र अंत में है जिसका विश्व अर्थव्यवस्था के लिए गंभीर प्रभाव है।

महामारी उछाल, जिसने कीमतें भेजीं समताप मंडल में, भाप से बाहर चल रहा है और घर की कीमतें अब कनाडा से चीन तक गिर रही हैं, वैश्विक वित्तीय संकट के बाद से व्यापक आवास बाजार में मंदी के लिए मंच तैयार कर रही है।

बढ़ती ब्याज दरें नाटकीय परिवर्तन चला रही हैं। केंद्रीय बैंकों ने मुद्रास्फीति के खिलाफ एक युद्धपथ पर उधार लेने की लागत पर तरंग प्रभाव के साथ दरों को एक दशक से अधिक समय तक नहीं देखा है।

2002 के बाद पहली बार अमेरिकी बंधक दरें पिछले महीने 7% से ऊपर हो गईं, एक साल पहले सिर्फ 3% से ऊपर, नवंबर में थोड़ा पीछे खींचने से पहले मुद्रास्फीति कम हो गई थी। यूरोपीय संघ और यूनाइटेड किंगडम में, बंधक दरें पिछले साल से दोगुनी से अधिक हो गई हैं, बाजार से संभावित खरीदारों का पीछा करते हुए।

“कुल मिलाकर, यह 2007-2008 के बाद से सबसे अधिक चिंताजनक हाउसिंग मार्केट आउटलुक है, जिसमें बाजारों में मामूली गिरावट और 15% -20% की बहुत अधिक गिरावट की संभावना के बीच तैयार किया गया है,” ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स, एक कंसल्टेंसी के एक प्रमुख अर्थशास्त्री एडम स्लेटर ने कहा .

एक प्रमुख कारक यह निर्धारित करता है कि कीमतें कितनी कम होती हैं? बेरोजगारी। स्लेटर के अनुसार, बेरोजगारी में तेज वृद्धि से जबरन बिक्री और फौजदारी हो सकती है, “जहां भारी छूट आम है”।

लेकिन भले ही कीमतों में सुधार हल्का हो, आवास बाजार में मंदी के गंभीर परिणाम हो सकते हैं क्योंकि आवास लेनदेन बदले में अर्थव्यवस्था के अन्य क्षेत्रों में गतिविधि को बढ़ावा देते हैं।

“एक आदर्श दुनिया में, आपको ऊपर से थोड़ा झाग मिलेगा [of house prices] और सब कुछ ठीक है। यह असंभव नहीं है, लेकिन यह अधिक संभावना है कि आवास में गिरावट के बुरे परिणाम होंगे,” स्लेटर ने सीएनएन बिजनेस को बताया।

यूनाइटेड किंगडम, जर्मनी, स्वीडन, ऑस्ट्रेलिया और कनाडा सहित ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स ट्रैक करने वाली 18 उन्नत अर्थव्यवस्थाओं में से आधे से अधिक में घर की कीमतें पहले से ही गिर रही हैं, जहां फरवरी से अगस्त तक कीमतों में लगभग 7% की गिरावट आई है।

स्लेटर ने कहा, “डेटा लैग का मतलब शायद यह है कि ज्यादातर बाजारों में अब कीमतों में गिरावट देखी जा रही है।” “हम अभी काफी स्पष्ट मंदी के शुरुआती दौर में हैं और एकमात्र वास्तविक सवाल यह है कि यह कितना कठिन और कितना लंबा होने वाला है।”

संयुक्त राज्य अमेरिका में घर की कीमतें – जो 1970 के दशक के बाद से महामारी के दौरान सबसे अधिक बढ़ीं – भी गिर रही हैं। गोल्डमैन सैक्स के अर्थशास्त्रियों को उम्मीद है कि जून से मार्च 2024 तक चरम से लगभग 5% -10% की गिरावट आएगी।

डलास फेड के अर्थशास्त्री एनरिक मार्टिनेज-गार्सिया ने हाल ही में एक ब्लॉग पोस्ट में लिखा, “निराशावादी” परिदृश्य में, अमेरिकी कीमतें 20% तक गिर सकती हैं।

आधिकारिक आंकड़ों के अनुसार, अक्टूबर में चीन में नए घरों की कीमतों में सात वर्षों में सबसे तेज गति से गिरावट आई है, जो संपत्ति बाजार में गहराते मंदी को दर्शाता है जिसने देश को महीनों तक जकड़ रखा है और इसकी अर्थव्यवस्था पर भारी पड़ रहा है। रिसर्च फर्म चाइना इंडेक्स एकेडमी के मुताबिक, इस साल घरेलू बिक्री में 43 फीसदी की गिरावट आई है।

बिक्री कहीं और भी गिर रही है, क्योंकि बैंक ऋण देने के लिए अधिक सतर्क रुख अपनाते हैं और इच्छुक होमबॉयर्स बहुत अधिक उधार लेने की लागत और बिगड़ते आर्थिक दृष्टिकोण के कारण खरीदारी में देरी करते हैं।

आधिकारिक आंकड़ों के अनुसार, सितंबर में ब्रिटेन में घरों की बिक्री पिछले साल के स्तर से 32% कम थी। बारीकी से देखे गए सर्वेक्षण से पता चला है कि 2020 के शुरुआती महीनों को छोड़कर, जब महामारी के कारण बाजार काफी हद तक बंद था, नए खरीदार की पूछताछ अक्टूबर में लगातार छठे महीने 2008 के बाद से सबसे निचले स्तर पर आ गई।

नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स के अनुसार, संयुक्त राज्य अमेरिका में, मौजूदा घरों की बिक्री में अक्टूबर में साल-दर-साल 28% से अधिक की गिरावट आई है, जो लगातार नौवीं मासिक गिरावट है।

UBS द्वारा ट्रैक किए गए दुनिया भर के 25 प्रमुख शहरों में बंधक दरें पिछले साल से औसतन लगभग दोगुनी हो गई हैं, जिससे घर की खरीदारी बहुत कम सस्ती हो गई है।

UBS ग्लोबल रियल एस्टेट बबल इंडेक्स के अनुसार, “एक कुशल सेवा क्षेत्र का कर्मचारी महामारी से पहले की तुलना में लगभग एक तिहाई कम आवास स्थान का खर्च उठा सकता है।”

2 नवंबर, 2022 को उत्तरी इंग्लैंड में सीढ़ीदार घरों की एक पंक्ति के अंत में एक संपत्ति एजेंट के 'बिक्री के लिए' बोर्ड को एक घर पर चित्रित किया गया है।

नए खरीदारों को दूर करने के साथ-साथ, दरों में तेज वृद्धि ने मौजूदा मकान मालिकों को एक दशक से भी अधिक अल्ट्रा-निम्न उधार लागतों के आदी को झटका दिया है।

ब्रिटेन में, 2009 के बाद से पहली बार खरीदारों को 4 मिलियन से अधिक गिरवी जारी किए गए हैं, जब दरें शून्य के करीब थीं। ब्रोकर नाइट फ्रैंक में ब्रिटेन के आवासीय अनुसंधान के प्रमुख टॉम बिल ने कहा, “वहां बहुत से लोग हैं जो इसकी सराहना नहीं करते हैं कि यह कैसा है जब उनका मासिक खर्च बढ़ता है।”

स्वीडन और ऑस्ट्रेलिया जैसे परिवर्तनीय दर बंधक के बड़े हिस्से वाले देशों में, झटका तत्काल होगा और जबरन बिक्री के जोखिम को बढ़ा सकता है जिससे कीमतों में तेजी से गिरावट आती है।

लेकिन उन जगहों पर भी जहां बंधक का एक बड़ा हिस्सा निश्चित है, जैसे न्यूजीलैंड और यूनाइटेड किंगडम, इन बंधकों की औसत परिपक्वता काफी कम है।

स्लेटर ने पिछले महीने एक रिपोर्ट में लिखा था, “इसका मतलब यह है कि अगले साल या उससे पहले की तुलना में बहुत अधिक ऋण (अक्सर महत्वपूर्ण रूप से) उच्च दरों के अधीन होगा।”

जबकि ब्याज दरें हाउसिंग मार्केट में मंदी के लिए उत्प्रेरक रही हैं, जॉब मार्केट यह निर्धारित करने में एक बड़ी भूमिका निभाएगा कि कम कीमतें आखिर कैसे गिरती हैं।

ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स द्वारा पास्ट हाउस प्राइस क्रैश की मॉडलिंग से पता चलता है कि मंदी की गंभीरता को निर्धारित करने में रोजगार निर्णायक कारक है, क्योंकि बेरोजगारी में वृद्धि से मजबूर विक्रेताओं की संख्या बढ़ जाती है।

ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स के मुख्य वैश्विक अर्थशास्त्री इनेस मैकफी के अनुसार, “इतिहास दिखाता है कि अगर श्रम बाजार मजबूत रह सकता है, तो अधिक सौम्य सुधार की संभावना अधिक है।”

कई उन्नत अर्थव्यवस्थाओं में रोजगार का स्तर महामारी की शुरुआत में गिरने के बाद से ठीक हो गया है। लेकिन शुरुआती संकेत हैं कि कमजोर आर्थिक विकास के कारण श्रमिकों की मांग प्रभावित होने से श्रम बाजार ठंडा होने लगा है।

अंतर्राष्ट्रीय श्रम संगठन के अनुमान के अनुसार, वर्ष की शुरुआत में मजबूती से ठीक होने के बाद, तीसरी तिमाही में काम किए गए घंटों की संख्या पूर्व-महामारी के स्तर से 1.5% कम थी, जो कि 40 मिलियन पूर्णकालिक नौकरियों की कमी थी।

ILO ने अक्टूबर की एक रिपोर्ट में कहा, “वैश्विक श्रम बाजारों के लिए दृष्टिकोण हाल के महीनों में खराब हो गया है और मौजूदा रुझानों पर नौकरी की रिक्तियों में कमी आएगी और 2022 की अंतिम तिमाही में वैश्विक रोजगार वृद्धि में काफी गिरावट आएगी।”

संयुक्त राज्य में बेरोजगारी दर अक्टूबर में बढ़कर 3.7% हो गई। यूनाइटेड किंगडम में नौकरी की रिक्तियां एक साल में सबसे निचले स्तर पर आ गई हैं। बजट उत्तरदायित्व के लिए यूके कार्यालय को उम्मीद है कि 2024 की तीसरी तिमाही में बेरोजगारी 505,000 से बढ़कर 1.7 मिलियन के शिखर पर पहुंच जाएगी – 4.9% की बेरोजगारी दर।

ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स के स्लेटर ने कहा, “बेरोजगारी में निर्णायक वृद्धि आवास बाजारों के लिए एक बहुत बड़ा खतरा है।”

एक पैदल यात्री 14 जनवरी, 2022 को शंघाई, चीन में वेस्ट बंड पार्क आवासीय परियोजना में अधूरी अपार्टमेंट इमारतों से गुजरता है।

अधिकांश बाजार पर नजर रखने वालों को 2008 के हाउसिंग मार्केट क्रैश की पुनरावृत्ति की उम्मीद नहीं है। बैंक और घर बेहतर वित्तीय स्थिति में हैं, और कुछ देशों में आवास की आपूर्ति तंग बनी हुई है।

लेकिन घर की कीमतों में मामूली गिरावट भी आत्मविश्वास को कम कर देगी, जिससे घर के मालिक खर्च में कटौती कर सकते हैं।

बिल्डरों, वकीलों, बैंकों, मूविंग कंपनियों और फ़र्नीचर स्टोरों से हाउसिंग मार्केट के लिंक के कारण गतिविधि में मंदी से अर्थव्यवस्था के कई अन्य हिस्सों को भी झटका लगेगा।

इन संबंधों के कारण चीन का संपत्ति बाजार सकल घरेलू उत्पाद का लगभग 28-30% है। नेशनल एसोसिएशन ऑफ होम बिल्डर्स के अनुसार, संयुक्त राज्य अमेरिका में, सकल घरेलू उत्पाद में आवास का व्यापक योगदान आम तौर पर औसतन 15-18% है।

सबसे खराब स्थिति में – एक जिसमें घर की कीमतें अनुमान से अधिक तेजी से गिरती हैं और कीमतों में गिरावट आवासीय निवेश में कमी और बैंकों द्वारा सख्त ऋण देने के साथ पूरी होती है – ऑक्सफ़ोर्ड इकोनॉमिक्स का अनुमान है कि 2023 में विश्व जीडीपी में केवल 0.3% का विस्तार होगा, बजाय वर्तमान में इसकी अपेक्षा 1.5% के।

“की तुलना में एक अतिरिक्त नकारात्मक कारक [global financial crisis], यह है कि चीनी आवास बाजार भी मंदी में है,” स्लेटर के अनुसार। “इसलिए वैश्विक आवास मंदी के विश्व उत्पादन पर प्रभाव को ऑफसेट करने के बजाय, जैसा कि जीएफसी के बाद हुआ था, चीनी आवास क्षेत्र मंदी में योगदान दे रहा है।”

– लौरा उन्होंने इस रिपोर्ट में योगदान दिया।